Investeringen in appartementsgebouwen
Terwijl de residentiële vastgoedmarkt blijft krimpen, zijn veel vastgoedinvesteerders aangetrokken tot wat de volgende grote financiële markt zou kunnen zijn die een grote vlucht zou kunnen nemen: appartementsgebouwen. Een oude Chinese zegen zegt “moge je in interessante tijden leven”. Welnu, als interessante tijden als een zegen moeten worden gezien, dan moet de vastgoedmarkt vol kansen zijn. We hebben waarschijnlijk geen vastgoedmarkt gezien die zo “interessant” is sinds de jaren ’50.
Als het gaat om investeringen in appartementsbouw versus investeringen in eengezinswoningen, heb ik gemerkt dat het gemakkelijker is om een goed financieel oordeel te vellen over investeringen in appartementsgebouwen in plaats van eengezinswoningen. De reden is simpelweg omdat u bij de aankoop van een appartementsgebouw de mogelijkheid heeft om de historische financiële overzichten te bekijken. Deze financiële overzichten worden de inkomsten en bedrijfskosten genoemd en de koper van het flatgebouw kan deze financiële overzichten meestal drie jaar terugkrijgen. Het mooie van het inzien van de jaarrekening is dat je precies kunt zien wat de bruto inkomsten en uitgaven zijn geweest van de afgelopen drie jaar. Dit stelt u als belegger in staat om ongeveer te bepalen wat het onroerend goed waard is en wat het verwachte rendement zal zijn.
De inkomsten en bedrijfskosten of het financiële overzicht van de meergezinsinvestering die u overweegt, is een hulpmiddel dat het equivalent is van een röntgenfoto voor een arts die zijn patiënt onderzoekt. Als u de inkomsten en uitgaven van uw meergezinswoning analyseert, zou u een aantal dingen moeten kunnen bepalen die van invloed zijn op de algehele “gezondheid” en het geldelijke rendement van uw investering.
De eerste taak die u moet uitvoeren bij het analyseren van de inkomsten en uitgaven, is om alle uitgaven voor elk jaar nauwkeurig te bekijken en uit te zoeken welke uitgaven van jaar tot jaar zijn gestegen of gedaald. U zou bijvoorbeeld kunnen vaststellen dat de vermelde uitgaven voor landschapsarchitectuur zijn gestegen van $ 4000,00 in jaar 3 tot $ 7000,00 in het meest lopende jaar. Dit kan zijn omdat de eigenaar aanzienlijke verbeteringen heeft aangebracht in de landschapsarchitectuur van het onroerend goed, wat waarde kan toevoegen, of het kan zijn omdat hij een nieuwe tuinarchitect heeft ingehuurd die meer vraagt voor dezelfde service. De nieuwe appartementbelegger moet elk jaar alle vermelde kosten onderzoeken en vergelijkingen maken voor alle jaren om er zeker van te zijn dat er geen discrepanties zijn. Waar er verschillen zijn, moet de belegger optreden als een detective om de redenen te achterhalen. Soms kunnen de discrepanties zelfs verborgen waarde vertegenwoordigen. Als u het bovenstaande voorbeeld gebruikt, kent u misschien een landschapsbedrijf dat u momenteel gebruikt en dat het landschap tegen lagere kosten zal onderhouden. Alleen dit ene verschil kan uw financiële analyse van het onroerend goed volledig veranderen. Dit concept staat bekend als gedwongen waardering. Ik bespreek gedwongen waardering in veel meer detail in mijn “Koop je eerste appartementsgebouw E-cursus” gevonden in de link aan het einde van dit artikel.
Wanneer u daarentegen een eengezinswoning koopt voor investeringsdoeleinden, heeft u geen historisch overzicht van de huren die u in de toekomst kunt verwachten. Als het huis formeel geen huurwoning was, moet u vertrouwen op een marktschatting die uw makelaar u heeft gegeven. Deze geschatte huur kan al dan niet nauwkeurig zijn. U heeft ook geen manier om te weten wat uw uitgaven zullen zijn voor dat specifieke onroerend goed. De meeste huiseigenaren houden geen aparte balans bij voor hun huiskosten.
